종부세 과세 기준, 1주택 12억 공제와 세율 7구간
종부세 과세 기준은 매년 6월 1일 보유 주택의 공시가격 합계가 공제액을 넘을 때, 그 초과분에 매겨요. 공제는 1세대 1주택 12억 원, 그 외 9억 원(인별 합산)이 대표값이에요. 흐름은 공시가 합계 − 공제 → × 공정시장가액비율 → × 세율 → − 재산세 중복분 → − 세액공제예요.
숫자는 2026년 기준으로 국세청·종합부동산세법 안내를 다시 확인해요. 개편안·공시가 변동은 해마다 달라요. 자료마다 다르다 싶으면 홈택스 모의계산으로 맞춰 보세요.
1. 🧾 종부세 과세 기준, 한 줄 흐름
1-1. 📅 6월 1일이 왜 중요한가요
6월 1일에 누가 보유했느냐가 과세 대상을 갈라요. 그날 이후 팔아도 그해 종부세 대상에서 바로 빠지지 않는 경우가 많아요. 사서 넘긴 타이밍을 달력에 표시해 두면 착오가 줄어요.
재산세는 자치단체 보유세이고, 종부세는 고가·다주택 쪽에 더해지는 국세 성격으로 이해하면 쉬워요. 둘 다 공시가를 쓰지만 공제·세율·납부 시기가 달라요.
- 공시가격 합계에서 공제를 빼요.
- 공정시장가액비율(대표 60%·확인)을 곱해 과세표준을 만들어요.
- 세율을 적용해요.
- 재산세 중복분을 빼요.
- 1주택 고령자·장기보유 세액공제를 빼요(합산 최대 80%).
- 12월 1~15일에 납부해요.
종부세 과세 기준의 출발점은 시세가 아니라 공시가격 합계예요.
2. 📊 세율 5구간, 주택 수로 갈라요
2-1. 🧮 2주택 이하와 3주택 이상
세율은 과세표준 구간에 따라 올라가요. 2주택 이하는 대략 0.5~2.7% 구간으로 안내되는 표가 많고, 3주택 이상은 과세표준 12억 초과부터 중과되어 최고 5.0%까지 올라가는 구조로 설명돼요. 구간 숫자는 2026년 기준으로 다시 확인해요.
국세청 종합부동산세 안내와 국가법령정보센터 종합부동산세법을 대표 출처로 둬요. 개정 시점이 겹치면 홈택스 모의계산 결과가 더 안전해요.
| 구분 | 세율 감각(확인) |
|---|---|
| 2주택 이하 | 0.5~2.7% 구간 |
| 3주택 이상 | 과표 12억 초과부터 중과 · 최고 5.0% |
| 공정시장가액비율 | 대표 60%(연도 확인) |
| 납부 | 12월 1~15일 |
3. 🏠 1주택 예시와 공동명의
3-1. 💡 공시가 14억 예시
예시로 1주택 공시가 14억 원이면 공제 12억을 뺀 초과는 2억이에요. 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준은 약 1.2억이 돼요. 이후 세율·재산세 중복분·세액공제를 적용해요. 숫자는 예시예요.
부부 공동명의 1주택은 12억 공제와 인별 9억 공제 중 선택이 가능한 구조로 안내되는 경우가 많아요. 항상 한쪽이 유리하진 않아요. 지분·나이·보유기간을 넣어 비교해야 해요.
일시적 2주택·상속주택은 특례 요건이 따로 있어요. 요건을 놓치면 일반 다주택으로 잡힐 수 있어 한 줄로만 적고, 상세는 국세청 안내를 봐요. 주택 취득세율 글과 같이 보면 취득·보유 단계가 이어져요.
같은 공시가라도 주택 수·특례·공제 선택에 따라 세액이 갈려요.
4. 어르신·장기보유 세액공제
4-1. 📉 합산 상한 80%
1세대 1주택에 고령자·장기보유 세액공제가 붙는 경우가 있어요. 연령 구간과 보유기간 구간을 곱해 쓰고, 둘을 합쳐도 최대 80%라는 상한이 대표값이에요. 구간표는 해마다 확인해요.
저는 공시가격 열람 시기를 놓쳐 이의신청 기간을 넘긴 적이 있어요. 그다음부터는 봄철 공시가 공개 알림을 캘린더에 고정해 둬요. 종부세 과세 기준의 출발점이 공시가인 만큼, 열람을 미루면 훗날 고지서를 보고 놀라기 쉬워요.
| 구분 | 감각 |
|---|---|
| 고령자 공제 | 연령 구간별 공제율(확인) |
| 장기보유 공제 | 보유기간 구간별 공제율(확인) |
| 합산 상한 | 최대 80% |
5. 🧾 고지서·홈택스 모의계산
5-1. 🖥️ 숫자 검산 습관
고지서에는 과세표준·세율·공제·납부액이 나란히 찍혀요. 홈택스 모의계산에 같은 공시가를 넣어 보면 방향이 맞는지 검산하기 좋아요. 화면 메뉴 이름은 바뀌니 「종부세 모의계산」으로 검색해요.
개편안·공정시장가액비율·공시가 상승은 매년 바뀌어요. 작년 숫자를 그대로 쓰면 오차가 커요. 본인부담상한제 환급금처럼 다른 정산 일정과 겹치면 현금 흐름을 달력에 같이 적어 두세요.
종부세 과세 기준을 이해한 뒤에는 「시세 카톡」보다 공시가·주택 수·명의를 먼저 보는 습관이 덜 흔들려요. 분납 가능 여부는 고지·국세청 안내를 확인해요.
우리 집 종부세는? — 공시가로 바로 계산계산기6. ✅ 납부 전 체크리스트
6-1. 🗂️ 서류와 일정
공시가 열람 → 주택 수·명의 확인 → 모의계산 → 고지 대조 → 납부·분납 확인 순으로 가면 실수가 줄어요. 이의신청 기간은 공시가 쪽 일정을 따로 봐요.
세액이 크면 자금 일정을 11월부터 나눠 두세요. 12월 1~15일에 몰리면 다른 정산과 겹쳐요. 공동명의면 각자의 고지·공제를 표로 적어 비교해요.
고지서 PDF와 모의계산 캡처를 같은 폴더에 저장해 두면 내년 비교가 쉬워요.
종부세 과세 기준, 세율표로 세액까지 따라가 보기
법 조문 세율표로 산출세액 내기
종합부동산세법 제9조의 세율표는 과세표준을 7구간으로 나눠요. 2주택 이하와 3주택 이상은 12억 원 이하 구간까지 같고, 12억 원을 넘는 구간부터 3주택 이상 쪽만 세율이 따로 올라가요. 아래 표는 2026년 1월 1일 시행 조문을 그대로 옮긴 거예요.
앞에서 본 1주택 공시가 14억 원 예시는 과세표준이 1.2억 원이라 첫 구간(0.5%)에 들어가요. 1.2억 원 × 0.5% = 60만 원이 산출세액이고, 여기서 재산세 중복분을 빼고 세액공제를 적용해요.
1세대 1주택이 아닌 사람이 두 채를 갖고 공시가 합계가 20억 원이라면 공제 9억 원을 빼고 11억 원에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준 6.6억 원이 나와요. 6억~12억 원 구간이라 360만 원 + 초과분 0.6억 원 × 1% = 420만 원이 산출세액이에요.
계산 결과 과세표준이 0보다 작으면 0으로 봐요. 그래서 1세대 1주택자는 공시가가 12억 원 이하, 그 밖의 개인은 공시가 합계가 9억 원 이하라면 주택분 종부세가 나오지 않아요.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억 원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억 원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억~25억 원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억~50억 원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억~94억 원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
고령자·장기보유 공제가 겹칠 때
두 공제 모두 1세대 1주택자만 받고, 나이와 보유기간은 과세기준일인 6월 1일 현재로 따져요. 고령자 공제는 만 60세부터, 장기보유 공제는 5년 보유부터 붙어요.
예를 들어 만 72세에 18년째 보유 중이면 고령자 40%와 장기보유 50%를 더해 90%가 되지만, 법이 정한 합계 한도가 80%라서 80%만 적용돼요. 재산세 중복분을 뺀 세액이 40만 원이라고 가정하면 공제액은 32만 원, 남는 세액은 8만 원이에요.
공제를 받으려면 1세대 1주택자로 계산돼야 해요. 부부 공동명의 1주택은 9월에 특례를 신청해야 1세대 1주택자로 보아 공제 12억 원과 두 세액공제를 적용하고, 신청하지 않으면 각자 9억 원 공제만 받아요.
일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 특례를 받은 경우에는 그 주택 몫의 세액을 뺀 나머지에만 공제율을 곱해요. 특례로 1세대 1주택자가 됐다고 전체 세액이 80%까지 줄어드는 건 아니에요.
| 구분 | 구간 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 | 만 60세 이상 65세 미만 | 20% |
| 고령자 | 만 65세 이상 70세 미만 | 30% |
| 고령자 | 만 70세 이상 | 40% |
| 장기보유 | 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 장기보유 | 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 장기보유 | 15년 이상 | 50% |
9월 16~30일에 미리 신청해야 하는 것
아래 세 가지는 법에 신청 기간이 9월 16일~30일로 정해져 있어요. 기간 안에 관할 세무서에 신고·신청해야 그해 계산에 들어가요. 2026년 기간은 이미 지났으니 해당되면 내년 일정을 미리 적어 두세요.
고지서는 납부기간 시작 5일 전까지 오고, 고지 대신 12월 1~15일에 직접 신고납부하는 방식도 고를 수 있어요. 신고납부를 하면 세무서가 정한 고지 금액은 없었던 것으로 봐요.
합산배제로 빠진 임대주택이 나중에 요건을 지키지 못하거나, 일시적 2주택으로 인정받았다가 기한 안에 종전 주택을 팔지 못하면 줄어든 세액에 이자상당가산액까지 더해 추징돼요. 신청할 때 요건 기한을 같이 적어 두세요.
- 합산배제 신고: 등록 임대주택, 사원용 주택, 가정어린이집용 주택처럼 합산에서 빼 주는 주택
- 1세대 1주택 특례 신청: 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 가진 경우
- 부부 공동명의 1주택 특례 신청: 한 사람을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자 방식으로 계산
세부담 상한·분납·납부유예
재산세와 종부세를 합친 올해 세액이 작년 같은 주택 몫의 150%를 넘으면 넘는 부분은 없는 것으로 봐요. 공시가가 크게 오른 해에 고지서가 생각보다 덜 오른 이유가 이 상한이에요.
납부할 세액이 250만 원을 넘으면 일부를 납부기한 다음 날부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있어요. 500만 원 이하면 250만 원을 넘는 금액을, 500만 원을 넘으면 세액의 절반까지 미룰 수 있어요. 앞의 420만 원 예시라면 12월 15일까지 250만 원을 내고 170만 원은 6개월 안에 내면 돼요. 분납은 납부기한까지 신청서를 내야 해요.
1세대 1주택자는 요건이 맞으면 납부유예도 신청할 수 있어요. 납부기한 만료 3일 전까지 담보를 제공하고 신청하며, 집을 팔거나 증여·상속이 생기면 미뤘던 세액에 이자상당액을 더해 내야 해요.
분납을 신청하면 세무서가 기존 고지서를 12월 15일까지 낼 몫과 분납 기간에 낼 몫, 두 장으로 나눠 다시 보내 줘요. 두 번째 고지서 기한도 달력에 함께 적어 두세요.
- 6월 1일 현재 1세대 1주택자(공동명의 1주택 특례 포함)
- 만 60세 이상이거나 그 주택을 5년 이상 보유
- 직전 연도 총급여 7천만 원 이하 또는 종합소득금액 6천만 원 이하
- 그해 주택분 종부세가 100만 원 초과
출처: 국가법령정보센터 · 종합부동산세법(2026.1.1 시행) · 국가법령정보센터 · 종합부동산세법 시행령
7. ❓ 자주 묻는 질문
❓ 6월 1일 기준이 왜 중요한가요?
그날 보유 여부로 과세 대상을 가르기 때문이에요. 매매 일정을 달력에 표시해 두세요.
❓ 재산세와 종부세 과세 기준은 뭐가 다른가요?
둘 다 공시가를 쓰지만 공제·세율·과세 주체가 달라요. 종부세는 고가·다주택 쪽에 더해지는 구조로 이해하면 쉬워요.
❓ 부부 공동명의가 항상 유리한가요?
아니에요. 12억 공제와 인별 9억 중 선택이 가능한 경우가 있어 모의계산으로 비교하세요.
❓ 공시가격은 어디서 보나요?
부동산 공시가격 알리미·관련 공공 열람 페이지에서 봐요. 열람·이의 일정은 해마다 확인해요.
❓ 종부세 분납이 되나요?
일정 금액 이상이면 분납 안내가 나오는 경우가 있어요. 고지서·국세청 안내를 확인하세요.
❓ 종부세 과세 기준이 바뀌면 어떻게 해요?
공정시장가액비율·공제·세율은 개정될 수 있어요. 그해 국세청·법령·홈택스를 다시 열어요.
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