주택 취득세율, 생애최초 감면 조건

주택 취득세율의 기본은 취득가액×세율입니다. 2026년 기준 1주택은 6억 원 이하 1%, 6억~9억은 1.01~3% 구간 비례, 9억 초과 3%이며 지방교육세·농어촌특별세가 더해집니다. 행정안전부·지방세법 안내를 기준으로 합니다.

생애최초 감면은 취득가 12억 원 이하, 감면 한도 200만 원, 소득 요건 없음이 일반적 안내입니다. 취득 후 3개월 내 전입과 3년 실거주 조건을 함께 봅니다. 2주택 조정지역 8%, 3주택 12%는 별도 한 줄로만 알아 둡니다.

1주택 취득세율과 5억 예시

주택 취득세율을 볼 때 먼저 주택 수와 가액을 확정합니다. 아래는 1주택·취득가 5억 원 가정의 대략 계산입니다. 농특세 적용은 사례마다 달라 자료마다 다를 수 있습니다.

항목	계산
취득세(1%)	5억 × 1% = 500만 원
지방교육세(취득세율의 10% = 0.1%)	5억 × 0.1% = 50만 원
농어촌특별세(전용 85㎡ 초과만 0.2%)	85㎡ 이하 0원 · 초과 100만 원
합계	550만 원(85㎡ 이하) · 650만 원(초과) · 생애최초 감면 시 −200만 원

제 판단으로는, 감면 신청 전에 「1주택·가액·전입 일정」 세 칸을 메모해 두는 편이 실수를 줄입니다. 세율표만 외우면 전입 기한을 놓치기 쉽습니다.

다주택·오피스텔·증여는 세율이 다릅니다

같은 5억 원이라도 주택 수와 취득 원인에 따라 세율이 크게 달라집니다. 2주택은 조정대상지역이면 8%, 비조정지역이면 1주택과 같은 1~3%입니다. 3주택은 조정 12%·비조정 8%, 4주택 이상은 어디든 12%입니다(지방세법 제13조의2 · 2026년 기준 행정안전부 안내). 일시적 2주택은 종전 주택을 기한 안에 처분하면 1주택 세율로 돌아옵니다.

구분	세율	비고
1주택(유상)	1~3%	가액 구간 비례
2주택 조정지역	8%	비조정은 1~3%
3주택 조정지역	12%	비조정은 8%
오피스텔(업무용 취득)	4%	주택 수 산정은 별도
증여 취득	3.5%	조정지역 3억 원 이상은 12%

신고·납부 기한은 취득일부터 60일입니다. 잔금일이 취득일이 되는 경우가 대부분이고, 기한을 넘기면 무신고 가산세가 붙습니다. 생애최초 감면도 이 신고 안에서 같이 신청하므로, 잔금일 전에 서류를 갖춰 두는 것이 안전합니다.

생애최초 감면 절차

감면은 자동이 아닙니다. 관할 시·군·구에 서류를 맞춰 신청합니다. 개별 사안은 세무 상담·지자체 확인이 필요합니다.

1. 취득 계약·잔금 일정을 확정합니다.
2. 생애최초·가액 12억 이하 여부를 확인합니다.
3. 전입 예정일(3개월 이내)을 잡습니다.
4. 주민등록·매매계약서 등 구비서류를 준비합니다.
5. 신고·납부·감면 신청을 같은 일정표에 적습니다.

주택 취득세 신고, 구간 세율·감면 한도·추징·가산세까지 숫자로 보기

6억~9억 구간은 세율을 직접 계산합니다

1주택 유상취득에서 6억 원 초과 9억 원 이하 구간은 정해진 세율표가 아니라 식으로 세율을 구합니다. 지방세법 제11조의 식은 (취득당시가액 × 2/3억 원 − 3) × 1/100이고, 결과는 소수점 다섯째 자리에서 반올림합니다. 7억 원이면 7 × 2/3 − 3 = 1.6667이므로 세율은 약 1.67%입니다.

이 구간을 두는 까닭은 6억 원을 조금 넘었다고 세금이 1%에서 3%로 뛰는 일을 막기 위해서입니다. 가액이 1억 원 오를 때마다 세율이 약 0.67%포인트씩 올라가고, 9억 원에서 정확히 3%가 됩니다. 아래 금액은 취득세 본세만 계산한 것이고 지방교육세와 농어촌특별세는 따로 더해집니다.

8억 원이면 8 × 2/3 = 5.3333에서 3을 빼 세율이 2.3333%가 되고, 8억 원에 곱하면 취득세 본세는 18,666,400원입니다. 7억 원이면 1.6667%를 곱해 11,666,900원입니다. 같은 1억 원 차이라도 6억 원 아래에서는 세금이 100만 원 늘지만, 이 구간에서는 700만 원 가까이 늘어납니다. 공시가격은 재산세·종부세에서 쓰는 기준이라 취득세 계산과 헷갈리기 쉽습니다.

여기서 말하는 가액은 공시가격이 아니라 실제로 치른 취득가격입니다. 계약서상 매매가가 7억 원이면 공시가격이 5억 원이어도 세율과 세액은 7억 원으로 계산합니다.

취득가액	세율	취득세 본세
6억 원	1%	600만 원
7억 원	약 1.67%	약 1,167만 원
8억 원	약 2.33%	약 1,867만 원
9억 원	3%	2,700만 원

생애최초 감면 한도는 200만 원과 300만 원 두 가지

지방세특례제한법 제36조의3은 본인과 배우자 모두 집을 가진 적이 없는 사람이 거주할 목적으로 12억 원 이하 주택을 사면 취득세를 줄여 줍니다. 적용 기한은 2028년 12월 31일까지이고, 미성년자가 취득하거나 부담부증여로 받는 경우는 빠집니다.

감면 한도는 주택 종류에 따라 갈립니다. 전용 60㎡ 이하 공동주택(아파트 제외)이나 도시형 생활주택처럼 가액이 3억 원(수도권 6억 원) 이하인 작은 주택과 인구감소지역 주택은 300만 원, 그 밖의 주택은 200만 원입니다. 산출세액이 한도 이하면 전액 면제, 넘으면 한도만큼 빼 줍니다. 부부가 함께 사도 한 채에 대한 감면 합계는 이 한도를 넘지 못합니다.

무주택 여부는 본인만이 아니라 배우자까지 함께 봅니다. 외국인 배우자도 혼인 사실이 확인되면 배우자로 봅니다. 부부가 5억 원 아파트를 절반씩 공동명의로 사도 본세 500만 원에서 빠지는 금액은 두 사람을 합쳐 200만 원까지라, 각자 200만 원씩 감면받는 것은 아닙니다.

12억 원 기준은 경계에서 갈립니다. 취득가액이 12억 원이면 감면 대상이지만 12억 1천만 원이면 감면이 전혀 없으므로, 가격 협상이 경계 근처라면 이 숫자도 함께 따져 봅니다.

사례	취득세 본세	감면 후
수도권 빌라 2억 5천만 원(전용 59㎡)	250만 원	0원(300만 원 한도)
아파트 5억 원	500만 원	300만 원(200만 원 감면)
아파트 8억 원	약 1,867만 원	약 1,667만 원

감면을 받은 뒤 돌려내야 하는 경우

감면받은 날부터 3년 안에 그 집을 팔거나 증여하면 감면받은 취득세를 다시 내야 합니다. 배우자에게 지분을 넘기는 경우는 예외입니다. 같은 기간 안에 임대처럼 거주 말고 다른 용도로 써도 추징 대상입니다. 세입자가 있는 집을 사서 임대인 지위를 이어받은 경우에는 3년을 기존 임대차 기간이 끝난 날부터 셉니다.

취득 뒤 3개월 안에 실제로 들어가 살기 시작하지 않아도 추징됩니다. 다만 2023년 5월 16일부터는 사는 집에 세입자가 있고 남은 임대차 기간이 1년 이내라면 감면을 받을 수 있게 바뀌었습니다. 세입자 있는 집을 산다면 계약서의 임대차 만료일부터 확인해 두는 편이 안전합니다. 집을 가졌던 적이 있어도 아래 경우는 「소유한 적 없음」으로 봐 줍니다.

추징되면 감면받은 금액을 그대로 다시 냅니다. 5억 원 아파트로 200만 원을 감면받은 뒤 2년 만에 팔면 그 200만 원을 내야 하고, 세입자를 들여 임대로 돌려도 마찬가지입니다. 이사 계획이 3년 안에 바뀔 수 있다면 감면액과 추징 가능성을 함께 놓고 판단합니다.

• 상속받은 주택 지분을 모두 처분한 경우
• 전용 20㎡ 이하 주택 한 채를 가졌거나 처분한 경우
• 시가표준액 100만 원 이하 주택을 가졌거나 처분한 경우
• 전세사기 피해주택을 가졌거나 처분한 경우

신고 기한을 넘기면 붙는 가산세

매매로 산 집은 취득일부터 60일 안에 집이 있는 시·군·구에 신고하고 냅니다. 증여로 받은 집은 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월, 상속은 6개월이 기한입니다. 위택스나 서울시 이택스에서 전자신고할 수 있습니다. 신고는 사는 곳이 아니라 집이 있는 곳 기준이므로 두 주소가 다르면 집 주소지 관할로 냅니다.

기한을 넘기면 지방세기본법에 따라 무신고가산세 20%가 붙고, 적게 신고하면 10%, 속인 경우는 40%입니다. 여기에 하루 0.022%의 납부지연가산세가 더해집니다. 5억 원 1주택(본세 500만 원)을 30일 늦게 신고·납부하면 무신고가산세 100만 원과 납부지연가산세 3만 3천 원이 붙어 약 103만 원을 더 냅니다.

대부분 잔금일이 취득일이 되므로, 잔금을 치른 날부터 60일을 세면 됩니다. 2026년 10월 21일에 잔금을 치렀다면 60일째는 12월 20일인데, 이날이 일요일이라 그다음 날인 12월 21일까지 신고하면 됩니다. 생애최초 감면도 이 신고 안에서 함께 신청하므로, 기한을 넘기면 가산세와 감면 서류 준비가 한꺼번에 밀립니다.

감면은 신청해야 적용되므로, 감면 뒤 낼 세금이 0원이 되는 집이라도 기한 안에 신고와 감면 신청을 함께 마쳐야 합니다. 신고를 빠뜨리면 감면 대상인지 다투기 전에 기한부터 어긴 상태가 됩니다.

구분	가산세
신고하지 않음	납부할 세액의 20%
적게 신고함	부족한 세액의 10%
속이거나 숨김	해당 세액의 40%
늦게 냄	1일 0.022%

출처: 국가법령정보센터 · 지방세특례제한법 제36조의3 · 정책브리핑 · 생애최초 주택 취득 후 3개월 내 입주 못해도 감면 유지 · 서울시 이택스 · 부동산 취득 시 세금

요약

1. 1주택 6억 이하 1% · 6억~9억 비례 · 9억 초과 3%
2. 생애최초: 12억 이하 · 200만 원 한도 · 3개월 전입·3년 거주
3. 다주택 조정지역 2주택 8% · 3주택 12%
4. 5억 1주택은 본세 500만 원부터 부가세 확인

우리 집 가액은 취득세 계산기에 넣어 확인할 수 있습니다. 가점·증여가 이어지면 주택청약 가점 계산과 증여세 계산법도 같이 보면 됩니다.