주택청약 가점 계산, 1순위 조건

주택청약 가점 계산은 민영 일반공급에서 무주택기간·부양가족 수·청약통장 가입기간을 합산한 점수(최대 84점)으로 당첨 순서를 가르고, 1순위는 지역별 가입기간·예치금(국민주택은 납입횟수) 문을 먼저 통과해야 해요.

제가 HUG 가점표·easylaw·「주택공급에 관한 규칙」을 맞춰 보니, 가점은 “1순위 안에서의 경쟁 규칙”이고 1순위 자체는 “신청 자격”이에요. 숫자를 섞지 말고 두 칸으로 나눠 보면 헷갈림이 줄어요.

아래는 2026-09-13 기준 대표값이에요. 단지 공고·규제지역 지정은 공고일마다 달라요. 최종은 청약홈 해당 공고문을 확인해요.

1. ✅ 주택청약 가점 한눈에 — 84점

1-1. 📌 세 칸만 잠그기

주택청약 가점 계산의 뼈대는 무주택기간 32점 + 부양가족 35점 + 통장가입기간 17점 = 84점이에요.

1순위 안에서 경쟁이 있을 때 점수가 높은 순으로 뽑아요. 동점이면 통장 가입기간이 긴 사람, 그것도 같으면 추첨으로 가요.

항목	만점	한 줄
무주택기간	32	만 30세(또는 조기 혼인일) 기산 · 1년당 2점
부양가족 수	35	본인 제외 · 0명 5점~6명↑ 35점
통장 가입기간	17	최초 가입일 기준 · 배우자 50% 합산(최대 3점)

1-2. 🗂️ 민영 vs 국민주택

민영 일반공급(특히 85㎡ 이하)에서 가점제·추첨제 비율이 같이 쓰여요. 국민주택은 가점표가 아니라 순위·순차(저축총액·납입횟수)로 가요.

가점제에서 떨어진 사람은 별도 신청 없이 추첨제 대상에 들어간다는 안내가 HUG에 있어요. “가점만 보면 끝”이 아니에요.

저는 공고문을 열면 ①주택유형(민영/국민) → ②1순위 문 → ③가점·추첨 비율 순으로 표시해 둬요.

2. 🏠 무주택기간 산정

2-1. 📅 기산점과 점수표

무주택기간은 청약자와 배우자를 대상으로 봐요. 기산점은 만 30세이고, 30세 전에 혼인했으면 혼인신고일부터예요.

1년 미만 2점부터 시작해 1년마다 2점씩 올라가고, 15년 이상이면 32점이에요. 만 30세 미만 미혼 무주택자는 0점이에요.

주택청약 가점 계산에서 무주택 칸을 틀리면 전체가 흔들려요. 등본상 세대원 전원이 무주택인지도 같이 봐요.

2-2. 🧾 소형·저가와 실무

소형·저가주택 1호(세대)만 보유한 경우, 그 보유기간을 무주택기간으로 인정하는 안내가 있어요. 면적·공시가격 기준은 공고·법령을 다시 확인해요.

과거 주택을 처분한 날부터 다시 쌓이는지도 공고일 기준으로 달력을 그어 보면 좋아요. “느낌상 오래 무주택”과 점수표는 다를 수 있어요.

배우자 명의 주택·분양권도 세대 무주택 판단에 영향을 줄 수 있어요. 분리 등본이어도 배우자·그 세대원을 포함하는 안내가 있어요.

3. 👨‍👩‍👧 부양가족 수

3-1. 🔢 점수와 범위

부양가족은 본인을 제외하고 세요. 0명이면 5점, 1명 10점… 6명 이상이면 35점이에요.

배우자, 요건을 갖춘 직계존속(배우자 쪽 포함), 미혼 직계비속이 기본 범위예요. 손자녀는 원칙적으로 안 넣어요. 다만 부모가 모두 사망한 미혼 손자녀는 인정 안내가 있어요.

3-2. ⏳ 존속 3년 · 성인 자녀 1년

직계존속은 청약자가 세대주로서 공고일 기준 최근 3년 이상 같은 주민등록표에 계속 등재돼 있어야 해요. 존속이 주택·분양권을 가진 경우 본인·배우자 모두 부양가족에서 빠질 수 있어요.

만 30세 이상 미혼자녀는 최근 1년 이상 계속 동일 등본에 있어야 부양가족으로 인정돼요. 잠깐 전입한 경우는 점수에 안 들어가요.

주택청약 가점 계산에서 부양가족 칸은 “같이 산다”와 “인정 요건”이 달라요. 등본 전입일을 달력에 표시해 두면 실수가 줄어요.

분리된 배우자와 그 배우자와 세대를 이루는 세대원도 부양가족으로 볼 수 있어요. 등본이 두 장이면 둘 다 챙겨요.

4. 🏦 통장 가입기간·납입 인정

4-1. 📈 가입기간 17점

통장 가입기간은 입주자모집공고일 현재 최초 가입일(순위기산일)로 세요. 6개월 미만 1점부터 15년 이상 17점까지예요.

전환·예치금액 변경·명의변경을 해도 최초 가입일을 유지한다는 안내가 있어요. 성년이 되기 전 가입한 기간은 초과해도 2년까지만 인정돼요.

2024년 1월 1일부터 민영 가점제에서는 배우자 통장 가입기간의 50%를 합산하되 최대 3점이고, 본인+배우자 합산은 17점을 넘지 않아요.

4-2. 🔁 납입 회차(국민주택)

국민주택 1순위는 민영과 달리 월납입 인정 횟수가 핵심이에요. 수도권 대표값은 가입 1년·월납 12회, 지방은 6개월·6회, 투기·청약과열은 2년·24회, 위축은 1개월·1회예요.

약정납입일에 넣은 월납만 회로 세요. 선납·추납 인정 범위는 은행·공고 안내를 따르고, “잔액만 채우면 된다”는 민영 예치금 논리와 섞지 말아요.

미성년 가입 인정기간은 5년·인정총액 600만 원으로 확대된 안내가 있어요. 성년 전환 후 순위기산과 함께 은행 앱에서 조회해요.

5. 🚪 1순위 조건

5-1. 🏘️ 민영 1순위

민영 1순위는 공고일 현재 가입기간 + 별표2 예치기준금액이 기본이에요. 납입횟수는 민영 1순위 요건이 아니에요.

수도권(과열·위축 제외)은 가입 1년+예치금, 수도권 외는 6개월+예치금이 대표값이에요. 시·도지사가 필요하면 가입기간을 더 길게 공고할 수 있어요.

투기과열지구·청약과열지역은 가입 2년+예치금에 더해 세대주, 과거 5년 이내 당첨자 세대가 아닐 것, 2주택 이상 소유 세대가 아닐 것이 붙어요. 위축지역은 가입 1개월+예치금이에요.

5-2. 🏛️ 국민주택 1순위

국민주택은 해당 지역 거주 성년 무주택세대구성원이 기본 대상이에요. 1세대 1명 원칙을 기억해요.

1순위 문은 가입기간과 월납 인정 횟수예요. 과열지역에서는 세대주·재당첨 제한 문이 민영과 비슷한 형태로 붙을 수 있어요.

주택청약 가점 계산을 검색해도 1순위 문을 건너뛰면 점수가 의미가 없어요. 자격 → 가점 순서로 잠가요.

6. 💰 예치금 표(민영)

6-1. 📊 별표 2 대표값

예치금은 공고일 현재 신청자 주민등록 거주지역과 신청 전용면적 구간으로 봐요. 단위는 만 원이에요.

전용면적	특별시·부산	그 밖의 광역시	광역시 제외
85㎡ 이하	300	250	200
102㎡ 이하	600	400	300
135㎡ 이하	1,000	700	400
모든 면적	1,500	1,000	500

6-2. ⏱️ 언제 채우나

민영은 모집공고일 전까지 잔액이 예치기준 이상이면 돼요. 부족한 금액을 일시로 넣는 방식이 흔해요. 다만 가입기간 요건은 따로 충족해야 해요.

거주지역이 바뀌면 예치금 칸이 달라져요. 전입 예정과 공고일을 겹쳐 보면 실수가 줄어요.

7. ☑️ 실전 체크리스트

7-1. 🧭 신청 전 순서

① 민영인지 국민주택인지 → ② 규제지역(과열·위축) 여부 → ③ 1순위 가입·예치/납입 → ④ 가점 세 칸 → ⑤ 공고문 가점제·추첨제 비율이에요.

청약홈·은행 앱의 가점 미리보기와 내가 손으로 센 표를 나란히 맞춰 봐요. 존속 3년·성인 자녀 1년이 가장 자주 어긋나요.

7-2. 📎 서류 폴더

주민등록등본·초본, 가족관계증명, 혼인관계, 청약통장 순위확인서·납입내역을 한 폴더에 모아요. 분리 배우자 등본이 있으면 같이 넣어요.

주택청약 가점 계산 숫자를 확정한 뒤에도 공고문의 “유의사항·무주택 인정 예외”를 한 번 더 읽어요. 소형·저가·분양권 문구가 여기에 있어요.

당첨은 가점만으로 끝나지 않아요. 계약금·중도금 일정과 대출 한도는 별도 계획이에요. 이 글은 자격·점수 칸만 잠가요.

📋 서류 폴더 — 순서대로 확인

1. 공고문을 열면 “해당지역·기타지역” 거주 기간 우대도 따로 적혀 있는 경우가 많아요. 가점 표와는 다른 층이라, 전입일·거주기간을 달력에 표시해 두면 좋아요.
2. 특별공급(신혼·생애최초·다자녀 등)은 일반공급 가점과 자격 요건이 달라요. 이 글은 일반공급 가점·1순위 문에 집중해요. 특별공급을 준비 중이면 해당 유형 공고 요건을 별도 체크리스트로 만들어요.
3. 가점을 손으로 셀 때는 무주택·부양·통장 세 칸을 각각 표로 만들고, 합산만 마지막에 해요. 한 칸에서 가정을 바꾸면 합계가 같이 흔들려요.
4. 은행 앱의 청약순위 조회와 내가 센 점수가 다르면, 존속 3년·성인 자녀 1년·배우자 통장 합산부터 다시 봐요. 전입일이 하루만 모자라도 점수가 빠져요.
5. 분양권·입주권을 보유한 기간은 무주택 판단에서 자주 걸러요. 취득일·공급계약일이 공고 기준과 어떻게 맞는지 공고문 유의사항을 읽어 둬요.
6. 재당첨 제한·특별공급 당첨 이력은 1순위 문·신청 자격에 영향을 줄 수 있어요. 과거 당첨 세대 여부를 가족에게도 한 번 물어보면 실수가 줄어요.
7. 청약통장 예치금을 맞출 때 다른 통장에서 이체하는 타이밍을 공고일 전날로만 잡지 말아요. 이체 지연·마감 시간을 고려해 하루 여유를 두는 편이 안전해요.
8. 국민주택에서 월납 인정 회차를 볼 때는 “잔액이 많다”와 “인정 횟수가 많다”를 구분해 봐요. 선납이 횟수로 어떻게 잡히는지는 은행 안내가 우선이에요.
9. 배우자 명의 통장 합산(최대 3점)을 쓰려면 배우자 가입기간 증빙이 필요해요. 미리 조회 화면을 캡처해 두면 나중에 설명이 쉬워요.
10. 저는 공고 전주에 등본·초본을 새로 발급해 전입일이 최신인지 확인해요. 오래된 등본으로 가정만 세우면 실제 인정과 어긋날 수 있어요.
11. 가점제 비율이 높은 단지라도 추첨제 물량이 남아 있어요. 가점이 중간이어도 추첨 칸을 아예 포기할 필요는 없어요. 공고의 비율표를 먼저 봐요.
12. 위축지역·과열지역 지정은 바뀔 수 있어요. 지난달 기준으로 외운 1순위 기간이 이번 공고와 다를 수 있으니, 공고 첫 장의 지역 유형을 다시 읽어요.
13. 무주택기간 기산이 혼인신고일인 경우, 혼인관계증명서 날짜와 주민등록 변동이 맞는지 확인해요. 신고일과 실거주 시작일이 다르면 기산이 헷갈려요.
14. 부양가족에 넣는 직계존속이 주택을 보유하면 그 존속과 배우자 모두 제외될 수 있어요. “한 분만 무주택”으로 넘기지 말고 부부 모두 무주택인지 봐요.
15. 미성년 자녀는 동일 등본이면 비교적 인정되기 쉽지만, 만 30세가 넘는 미혼 자녀는 1년 요건이 붙어요. 생년월일을 공고일과 나란히 적어 둬요.

8. ✅ 핵심 요약

8-1. 🔑 세 줄

주택청약 가점 계산 = 무주택 32 + 부양 35 + 통장 17. 기산은 30세 또는 조기 혼인일, 부양은 본인 제외·존속 3년·30세↑ 자녀 1년이에요.

민영 1순위 = 지역별 가입기간 + 예치금. 과열은 세대주·재당첨·다주택 문이 추가돼요. 국민주택 1순위 = 무주택세대구성원 + 가입·납입횟수예요.

예치금(85㎡↓)은 서울·부산 300 / 기타광역 250 / 그 외 200만 원(신청자 거주지역 기준)이에요.

8-2. ⚠️ 자주 섞는 말

“1순위 = 당첨”이 아니에요. 1순위는 신청 자격이고, 가점·추첨·특별공급은 그다음 층이에요.

민영 예치금과 국민주택 납입횟수를 같은 말로 쓰지 말아요. 은행 상담에서도 주택 유형을 먼저 말해요.

주택청약 가점 계산을 끝낸 뒤에는 같은 세대에서 누가 신청할지 한 번 더 정해요. 1세대 1명 원칙이 깨지면 부적격 위험이 커요.

가점 가정이 바뀔 때마다 버전을 날짜와 함께 노트에 남겨 둬요. “지난주 68점”과 “이번 주 71점”이 왜 달랐는지 추적할 수 있어야 해요.

청약홈 모의계산·은행 가점 조회는 참고용이에요. 최종 인정은 당첨 후 서류 검증에서 갈려요. 허위·착오는 부적격·제한으로 이어질 수 있어요.

무주택 인정 예외(소형·저가 등)를 쓸 때는 공시가격·면적·취득 시점을 표로 적어 공고 문구와 한 줄씩 대조해요.

통장 가입기간 점수는 인터넷 청약 시 은행이 자동 산정하는 안내가 있어요. 그래도 배우자 합산·미성년 인정 구간은 손으로 한번 더 봐요.

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9. ❓ 자주 묻는 질문

9-1. ❓ 가점 만점이면 무조건 되나요?

아니요. 같은 공고에서 가점제 물량·경쟁률·추첨제 비중이 달라요. 만점에 가까워도 경쟁이 세면 떨어질 수 있어요.

9-2. ❓ 민영도 납입 12회가 필요한가요?

민영 일반공급 1순위의 대표 요건은 가입기간과 예치금이에요. 납입횟수는 국민주택 쪽에서 더 중요해요.

9-3. ❓ 30세 미만 미혼은 무주택 점수가 없나요?

만 30세 미만 미혼 무주택자는 무주택기간 가점이 0점이에요. 혼인신고를 30세 전에 했다면 그날이 기산점이 될 수 있어요.

9-4. ❓ 배우자 통장 기간도 합산되나요?

민영 가점제에서는 배우자 가입기간의 50%를 합산하되 최대 3점, 총점은 17점 상한이에요. 2024-01-01부터 적용 안내가 있어요.

9-5. ❓ 예치금은 언제 채워도 되나요?

민영은 공고일 전 잔액 기준으로 충족하면 돼요. 가입기간은 미리 채워져 있어야 하고, 공고 직전 일시납으로 예치만 맞추는 경우가 많아요.

9-6. ❓ 국민주택에서 납입횟수와 저축총액은 언제 쓰이나요?

1순위 경쟁 시 순차에 쓰여요. 대표적으로 40㎡ 초과는 3년 이상 무주택+저축총액, 40㎡ 이하는 3년 이상 무주택+납입횟수 흐름이에요.

9-7. ❓ 가점 계산을 어디서 다시 확인하나요?

주택청약 가점 계산 숫자는 주택도시기금 가점계산기·청약홈·은행 순위조회와 대조해요. 최종 판단은 해당 단지 공고문이에요.

10. 📚 참고 자료

10-1. 🔗 공식 링크

HUG 주택청약도우미 가점 안내, 주택도시기금 청약가점 계산기, 찾기쉬운 생활법령정보(민영·국민주택 일반공급), 국가법령정보센터 「주택공급에 관한 규칙」, 청약홈 공고문을 기준으로 했어요.

HUG 가점 안내 · 가점계산기 · easylaw 민영 · easylaw 국민주택 · 청약홈

10-2. 📝 업데이트

작성 기준일은 2026-09-13(Asia/Seoul)이에요. 규제지역 지정·공고 비율·소형저가 기준은 바뀔 수 있어요. 신청 직전 공고문을 다시 열어요.

주택청약 가점 계산과 1순위 문을 나눠 두면, 다음 공고에서도 같은 표만 갱신하면 돼요.